Home Planen und Bauen Bauberatung und Baurecht Soziale Erhaltungssatzung - Milieuschutz

Milieuschutz

Soziale Erhaltungssatzung

Verschiedene Dächer von Häusern in der Wiehre

Neben der Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums und der Sanierung von Wohnungsbeständen unter Einhaltung bezahlbarer Mieten ist die Erhaltung preiswerten Wohnraums im Stadtgebiet eine wichtige Säule der städtischen Wohnungspolitik. Durch den bereits bestehenden Mangel an preiswertem und familienfreundlichem Wohnraum sowie die ansteigenden Bestandsmieten kommt daher dem Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) eine große Bedeutung zu.

Soziale Erhaltungssatzungen (auch als „Milieuschutzsatzungen“ bezeichnet) kommen dort zum Einsatz, wo ein Wohnungsbestand vorhanden ist, der nach seiner Art und Ausstattung zu der dort wohnenden Bevölkerung „passt“ und die Gefahr besteht, dass etwa durch Gebäudemodernisierung oder Abriss der Wohnungen diese Bevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird.

Ziel dieses Instrumentes ist es somit, die gewachsene Bevölkerungsstruktur zu bewahren und den Wohnungsbestand zu sichern. Im Rahmen einer umfangreichen Untersuchung wird geprüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert ist. Ist dies der Fall, können Maßnahmen gegen die Verdrängung der Bewohnerschaft, etwa durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten (z. B. zur Vergrößerung von Wohnungen), Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, ergriffen werden. Auf diese Weise soll die Wohnbevölkerung geschützt und negative städtebauliche Folgen verhindert werden.

Hat der Gemeinderat für ein Gebiet eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen, bedürfen dort Maßnahmen wie der Rückbau (Abriss), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer (gesonderten) erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach  § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und § 173 BauGB:

Erhaltungsrechtliche Genehmigung

Auch die Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum bedarf in den Geltungsbereichen Sozialer Erhaltungssatzungen einer Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 S. 4 und § 173 BauGB.

Wichtig: Die Sozialen Erhaltungssatzungen sind ein städtebauliches Instrument und stellen keinen individuellen Mieterschutz dar. Sie wirken sich aber mittelbar auf die Miethöhe aus, indem etwa mögliche Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen begrenzt werden, weil bestimmte teure Maßnahmen oder Materialien nicht erlaubt werden. Wenn aber eine Modernisierung lediglich einen „zeitgemäßen“ Standard anstrebt, so kann diese nicht versagt werden.

Wichtig: An die Eigentümer von Mietwohnungen und (auch selbstgenutzten) Eigentumswohnungen: Genehmigungspflichtig sind alle Änderungen am Wohnungsbestand mit Ausnahme solcher zur Erhaltung des Gebrauchswerts (also z. B. Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen sowie Wartungsarbeiten). Setzen Sie sich daher bitte rechtzeitig mit der Milieuschutzstelle beim Baurechtsamt in Verbindung, um das Vorgehen abzustimmen. Die Durchführung nicht genehmigter Maßnahmen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann die Einstellung der Arbeiten, die Verpflichtung zur Herstellung des Ursprungszustands sowie ein Bußgeld zur Folge haben.

Soziale Erhaltungssatzungen im Stadtgebiet:

Seit dem Jahr 2015 hat der Gemeinderat der Stadt Freiburg vier Soziale Erhaltungssatzungen beschlossen.

Folgende Soziale Erhaltungssatzungen gelten im Freiburger Stadtgebiet:

Soziale Erhaltungssatzung „Stühlinger“ (140,5 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „Haslach – Uferstraße /Haslacher Str.“ (344,3 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „Haslach – Kernbereich östlich der Güterbahnlinie.“ (271,3 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „St. Georgen – Imberyweg/Am Mettweg“ (271,3 KB)

Genehmigungskriterien zu erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahmen:

Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung bedürfen Maßnahmen wie der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 173 BauGB.

Erhaltungsrechtlich genehmigungsfähig sind grundsätzlich Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung darstellen sowie Vorhaben, die nicht zu einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen. Die beantragten Maßnahmen sind im Zuge des Genehmigungsverfahrens im Einzelfall zu prüfen.

Im Folgenden werden Maßnahmen aufgeführt, die erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig, genehmigungsfähig sowie nicht genehmigungsfähig sind. Die Aufzählungen dienen lediglich einer ersten Orientierung, sind nicht abschließend und ersetzen nicht das erforderliche Genehmigungsverfahren sowie die Prüfung im Einzelfall.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen sind:

  • Errichtung/Erweiterung von Balkonen, Terrassen und Loggien
  • Anbau/Einbau von Aufzügen
  • Austausch von Wand- und Bodenbelägen
  • Einbau einer Fußbodenheizung
  • Energetische Sanierung (Wärmedämmung, Fenster Türen)
  • Austausch von Türen
  • Grundrissänderungen
  • Austausch der Fenster
  • Wohnraumerweiterung oder Teilung
  • Erneuerung der Elektrik, wenn diese hochwertig ist (z.B. Smarthome)
  • Einbau/Austausch einer Gegensprechanlage
  • Jegliche Nutzungsänderung z.B. Wohnen in Ferienwohnung, Praxis in Büro, Gewerbe in Wohnen
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
  • Austausch Heizungsanlage und ihre Bestandteile
  • Sanierung von Sanitärräumen (WC und Bad)

Genehmigungsfähige Maßnahmen sind:

  • Errichtung/Erweiterung von Balkonen, Terrassen und Loggien bei einer Größe von bis zu 8 m² und wenn es sich um eine Standardausführung handelt
  • Anbau/Einbau eines Aufzuges, wenn bauordnungsrechtlich gefordert. Aufzüge bedürfen in der Regel einer Einzelfallentscheidung
  • Austausch des Bodenbelags durch Laminat, Vinyl, Linoleum oder Teppichboden
  • Badsanierungen, wenn es sich bei den Sanitärausstattungen um Standardausführungen handelt
  • Austausch der Boden- und Wandbefliesung mit Standardfliesen aus Keramik (keine Dekor- oder Mosaikfliesen, keine Natursteinfliesen)
  • Austausch der Heizungsanlage durch Zentral- oder Etagenheizung (bedarf in der Regel einer Einzelfallprüfung)
  • Energetische Sanierungen, wenn Voraussetzungen nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB erfüllt
  • Austausch der Türen, wenn es sich um Standardausführungen handelt
  • Austausch der Heizkörper, wenn Standardausführungen; Strukturheizkörper nur im Badezimmer möglich
  • Grundrissänderungen, soweit diese bauordnungsrechtlich erforderlich sind (Bedarf in der Regel einer Einzelfallentscheidung)
  • Einbau einer Gegensprechanlage ohne Video
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 172 Abs. 4 S. 1 und S. 3 Nr. 2-6 BauGB
  • Anschluss an das Fernwärmenetz

Nicht genehmigungsfähige Maßnahmen sind:

  • Anbau/Einbau eines Aufzuges, wenn bauordnungsrechtlich nicht gefordert
  • Nutzungsänderungen, z.B. Wohnen in Ferienwohnung 
  • Nicht erforderliche Grundrissänderungen, z.B. Optimierung von Grundrissen
  • hochwertige, mietpreissteigernde Wohnungsausstattungen, z.B. Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster, Parkett- und Dielenboden, Marmorboden etc.
  • Einbau/Austausch von Gegensprechanlagen mit Video
  • Abbruch von bestehendem Wohnraum
  • große Balkone

Wie bereits oben dargelegt, sind die Aufzählungen nicht abschließend und ersetzen nicht die Einzelfallprüfung der erhaltungsrechtlich beantragten Maßnahmen.